不動産購入時にかかる諸費用を徹底解説｜物件価格以外に必要なお金とは？

不動産を購入するとき、多くの方がまず注目するのは「物件価格」ではないでしょうか。しかし実際には、物件価格とは別にさまざまな諸費用がかかります。
この諸費用を正しく理解していないと、「思っていたよりお金が足りない」「ローンが組めない」といった事態になりかねません。

この記事では、不動産購入時にかかる諸費用の種類・金額の目安・支払うタイミングまで、初めての方にも分かりやすく解説します。

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不動産購入時の諸費用はいくらくらいかかる？

まず結論からお伝えすると、不動産購入時の諸費用は

• 新築物件：物件価格の 3〜7％前後
• 中古物件：物件価格の 6〜10％前後

が目安となります。

たとえば、3,000万円の中古住宅を購入する場合、180万〜300万円程度の諸費用がかかるケースも珍しくありません。

では、その内訳を一つずつ見ていきましょう。

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① 仲介手数料

■ 概要

不動産の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3類型があります。今回は費用に関する記事のため深堀りしませんが、そのような媒介を通して、売主と買主がマッチングし、不動産が取引されます。そのような媒介(仲介)をする際に、不動産業者の取り分として発生するのが仲介手数料になります。

■ 金額の目安

仲介手数料は法律で上限が決まっており、

（物件価格 × 3％ + 6万円）＋消費税

が一般的です。

例：3,000万円の物件の場合

（3,000万円 × 3％ + 6万円）＝ 96万円
消費税10％ → 約105万6,000円

ただし、仲介手数料は以下のような場合には発生しません。

• 不動産会社が売主(所有者)自身の場合
• 個人間の直接売買で、不動産会社が仲介をしない場合

また上限価格は物件価格に応じて変動します。
上記のように基本的な仲介手数料上限は、「物件価格の3%＋6万円＋消費税」ですが、2024年7月の法改正により、800万円以下の売買（低廉な空き家等）は、上限が30万円＋消費税に引き上げられ、売主・買主の双方から受領可能になりました。そのため800万円以下の売買（低廉な空き家等)の場合には、不動産会社には売主/買主双方から最大33万円(税込)が支払われます。

参考：国土交通省

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② 印紙税（売買契約書に必要）

■ 概要

印紙税（いんしぜい）は、契約書や領収書など、金銭的な取引に伴って作成される特定の文書（課税文書）に課される国税です。定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、消印（割印）することで納付します。不動産売買契約書や金額の大きい受取書が主な対象で、税額は契約金額や文書の種類に応じて変動します。 

■ 金額の目安（軽減措置適用時）

• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円

※契約金額によって異なりますが、数千円〜数万円程度と考えておくとよいでしょう。

また軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものに関しては、印紙税の軽減措置の対象になります。印紙税自体は諸費用の中では比較的少額のため、今回は軽減措置について深堀りはしませんが、詳しくは国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」を参照ください。

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③ 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

■ 概要

土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。つまり、登記とは、不動産の名義を自分に変更するために発生する手続きです。この不動産の登記に際し、登録免許税という税金を納める必要があります。
登記は、通常、司法書士に手続きを依頼します。そのため登記費用として司法書士から提示される金額は、「司法書士報酬（手数料）」と「実費（登録免許税、戸籍・住民票の取得費など）」の合計となることが一般的です。

■ 主な内訳

• 登録免許税
• 司法書士報酬

■ 登録免許税の金額目安

登録免許税は次の計算式で算出されます。

不動産の価額（固定資産税評価額）× 税率= 税額

各種登録免許税の税率は以下のようになっています。

登記の種類・原因	税率
所有権の保存登記	0.4%
所有権の移転登記：相続、合併	0.4％
所有権の移転登記：遺贈、贈与	2％
所有権の移転登記：売買等	2％
地上権、貸借権等の設定又は転貸の登記	1％
所有権の信託の登記	0.4％
抵当権の設定登記	債権金額の0.4％
所有権の移転等の仮登記	1％

ここで住宅用家屋について、一定の要件を満たすと軽減税率が適用されます。
新築住宅と中古住宅、および両者共通の条件として、それぞれ以下のような要件になります。

<新築住宅の場合>

• 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上
• マンションなどの区分所有で、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上

＜中古住宅の場合>

• 新築住宅の要件を満たした上で建築後住宅として使用された家屋であること。また以下のいずれかに該当すること。
  • 昭和57年1月1日以降に建築されている
  • 新耐震基準に適合することが証明されたもの、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(家屋の取得の日前2年以内に契約の締結をしたものに限る)

<共通の条件>

• 個人が令和9年3月31日までに新築または取得した、自分が居住する目的の家屋であること
• 新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること

住宅用家屋について、通常の税率と軽減税率を満たした税率の比較

	通常の税率：土地	通常の税率：建物	軽減税率適用：土地	軽減税率適用：建物
所有権の保存登記	0.4％	0.4％	0.4％	0.15％
所有権の移転登記	1.5％(令和8年3月31日まで)	2％	1.5％(令和8年3月31日まで)	0.3％
抵当権の設定登記(債権金額)	0.4％	0.4％	0.4％(注)	0.1％

(注)住宅とその敷地である土地を同時に設定登記する場合は土地についても軽減税率(0.1％)が適用される

したがって、物件価格が3000万円の場合、登録免許税の金額目安は以下の通りです。

• 通常の場合：12万円
• 軽減税率適用の場合：9.5万円(土地1000万円、建物2000万円で計算)

この金額に司法書士手数料が3～10万円程度が一般的であるため、登記費用には15～30万円程度が想定されます。

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④ 不動産取得税

■ 概要

東京都主税局によると、不動産取得税は以下のように解説されています。

土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。

■ 金額の目安

固定資産税評価額 × 3％（軽減措置あり）

住宅の場合、軽減措置により0円〜数十万円程度になることも多く、「忘れた頃に来る出費」なので要注意です。
以下が軽減措置の要件になります。

1. 軽減税率の適用:
   • 対象:住宅用土地・家屋。
   • 内容:税率が原則4%から3%に引き下げられます。
   • 期間:2027年3月31日までに取得したものが対象。
2. 新築住宅の軽減（建物部分）:
   • 対象:自己居住用、床面積50㎡以上240㎡以下、1982年1月1日以降の新築など。
   • 内容:建物部分の固定資産税評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除。
3. 中古住宅の軽減（建物部分）:
   • 対象:自己居住用、築年数に応じた要件を満たす。
   • 内容:築年数に応じて、建物評価額から100万円～1,200万円を控除。
4. 住宅用土地の軽減:
   • 内容:土地の固定資産税評価額の1/2を課税標準額とする特例（2027年3月31日取得分まで延長）。
   • 内容:さらに、税額から「（税額－控除額）」を差し引く措置（土地の評価額の1/2の特例と併用）。
   • 要件:土地取得後1年以内に、その土地に軽減対象住宅を建築・取得するなど、一定の要件が必要。

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⑤ 固定資産税・都市計画税の精算金

■ 概要

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産（土地・家屋）所有者に課される地方税です。固定資産税・都市計画税は1年分を所有者が支払います。そのため、不動産売買のタイミングによっては、買主が既に当該不動産を所有している期間分も売主が事前に納めている場合があります。
そこで、引き渡し日を基準に日割り計算で売主と精算するのが一般的です。

■ 金額の目安

• 数万円〜十数万円程度

物件価格が高いほど、精算金も高くなります。

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⑥ 住宅ローン関連費用

住宅ローンを利用する場合、以下の費用がかかります。

■ 主な内訳

• ローン事務手数料
• 保証料
• 金銭消費貸借契約書の印紙税
• 抵当権設定登記費用

■ 金額の目安

• 50万〜150万円前後

金融機関やローンの種類（定率型・定額型）によって大きく差が出る部分です。

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⑦ 火災保険・地震保険料

■ 概要

住宅ローン利用時は、火災保険への加入がほぼ必須です。火災保険や地震保険が任意であったとしても、日本に居住する上で災害リスクは不可避であり、加入するのが通例として諸費用に含めるほうが良いでしょう。火災保険や地震保険などの金融商品は補償内容やサービスを提供している会社、契約時の経済概況によって変動するものですが、不動産売買に付随するものとして目安を以下に提示いたします。

■ 金額の目安

• 火災保険：10万〜30万円（5年〜10年一括）
• 地震保険：数万円〜十数万円

建物構造や補償内容によって変わります。

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⑧ その他かかる可能性のある費用

• 引っ越し費用
• 家具・家電購入費
• リフォーム・修繕費用
• 管理費・修繕積立金（マンションの場合・入居月分）

これらも含めると、実際の負担額はさらに増えることがあります。

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諸費用は現金で用意する必要がある？

原則として、諸費用は現金支払いが必要です。
ただし最近では、

• 諸費用ローン
• 住宅ローンに諸費用を組み込める商品

を扱う金融機関も増えています。

ただし借入額が増える分、総返済額も増えるため慎重な判断が必要です。

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まとめ｜諸費用を知ることが後悔しない購入につながる

不動産購入時の諸費用は、

• 物件価格の 3〜10％程度
• 種類が多く、支払うタイミングもバラバラ
• 見落とすと資金計画が崩れる

という特徴があります。

「物件価格＋諸費用＋引っ越し後の生活費」まで含めて考えることが、後悔しない不動産購入への第一歩です。

不明点があれば、遠慮せず不動産会社や金融機関に確認することをおすすめします。
もちろん弊社へのご相談もお待ちしております。