住み替えは住宅ローンの残債があるとできない？流れや注意点、銀行をご紹介

「住み替えたいけど住宅ローンの残債があっても大丈夫？」

「売却したり購入したり住み替えの流れを知っておきたい！」

 

住宅ローンの残債がある場合、一括返済をしなくても住み替えは可能です。

そこで今回は、住み替えの流れや知っておきたい注意点、住み替えローンを利用できる銀行などを初心者にもわかりやすくご紹介します。今回の記事を参考にして頂き安心して新しい物件に住み替えてくださいね。

 

【コラムでわかるポイント】

• 残債がある場合の住宅ローンの種類
• 「住み替えローン」「ダブルローン」の特徴
• 住み替えローンの流れ
• 住み替えローンの知っておきたい注意点
• 住み替えローンを利用できる銀行

残債があっても住み替えは可能？

残債が残っていても住宅を売却することはできるのでしょうか？結論から言いますと残債がある状態では売却することはできません。「住宅ローンの残債がある」＝「抵当権が設定されている」からです。

銀行がお金を貸すときに住宅を担保にするために「抵当権」を設定します。住宅ローンを契約した人が返済できなくなった場合に、住宅を売却して貸したお金を回収するためです。

抵当権を消すためには、一括返済する必要があります。しかし、一括返済できなくても「住み替えローン」または「ダブルローン」を利用する方法があります。

住み替えるための住宅ローン「住み替えローン」「ダブルローン」の特徴

住み替えローンとは

住み替えローンとは「元の住宅の残債」＋「新しい住宅の購入代金」を合わせて新たに１つの住宅ローンを契約する方法です。

【例】

500万円（元の住宅の残債）＋2500万円（新しい住宅の代金）＝3000万円（住み替えローン）

 

つまり、売却後に残債が残っていても「住み替えローン」を契約すれば住み替えることができるということです。

金融機関によっては「買い替えローン」とも呼ばれていますが意味は同じです。

ダブルローンとは

ダブルローンは「元の家の住宅ローン」＋「新しい家の住宅ローン」をダブルで支払っていく方法です。

元の住宅を売却する前に新しい住宅を購入するため「年収がとても高い」「残債が少ない」などの条件が必要になります。

また、ダブルローンを契約できたとしても前の住宅が売却できるまでは、毎月２つの住宅ローンを支払うことになるため、ローン破綻するリスクが高くなります。

そのため、一般的に住み替える場合には「一括返済して新たに住宅ローン」または「住み替えローン 」を利用することになります。

 

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住み替えローンの流れ

1. 不動産会社に住宅の査定依頼
2. 売却後のローンの残債を確認
3. 「残債＋新居購入費用」の金額を確認
4. 住み替えローンの事前審査
5. 本審査
6. 融資を受けて新居を購入

 

まずは、現在住んでいる自宅がいくらで売却できるのか不動産会社に査定依頼します。

売却価格＞住宅ローン残債	一括返済できるため通常の住宅ローンを利用
売却価格＜住宅ローンの残債	オーバーローンの状態になるため住み替えローンを利用

 

売却価格が残債を下回れば「住み替えローン」を利用します。購入予定の物件価格と売却後に予想される残債を足して融資額を決定します。

「事前審査」→「本審査」の流れになりますが、事前審査に通っても本審査で詳しく審査した結果通らないこともあります。

融資が無事に通れば売却と購入を同時におこない新居へ引越しをする流れになります。

住み替えローンの注意点

住み替えローンの審査は厳しい

住み替えローンは、担保になる住宅の評価額以上の融資を金融機関がおこないます。そのため、通常の住宅ローンより審査基準が厳しくなります。

年収・勤務先・年齢・勤続年数などの条件が厳しくなるため、通常の住宅ローンでは通っても住み替えローンの審査では通らない可能性があります。

金利が高い

住み替えローンで担保の価値以上に融資するのは金融機関にとってリスクが高くなります。そのため、通常の住宅ローンより金利が高く設定されます。

一般的に、店頭に表示されている「基準金利」ではなく「適用金利」になりますので注意してください。

家がすぐに売却できないことも

新築住宅と比較して中古住宅は、売却までの期間が長くなりやすいです。一般的に長期間売れない場合、販売価格を下げる方法を取ります。

しかし「売却益が下がる＝融資額が増える」ことになるため「購入する物件の価格を下げる」または「融資額増額」を金融機関に相談することになります。

返済が困難になることも

新しく購入する住宅の価格にもよりますが、残債がプラスされているため通常の住宅ローンの返済額より高くなりやすく、毎月の返済が困難になる恐れがあります。

長期間返済が滞ると「任意売却」や「競売」することになり、せっかくの新居を手放す可能性もあります。

年齢制限などの条件がある

金融機関によって細かな条件は異なりますが、一般的な条件は下記になります。

【住み替えローンの条件】

• 借入時の年齢が「満20歳以上満70歳まで」
• 完済時の年齢が「満80歳まで」
• 返済期間は「1年以上35年以内」
• 団体信用生命保険に加入できる
• 安定した収入がある方

売却と購入のタイミングを合わせる必要がある

住み替えローンは、売却と新しく購入した住宅の決済を同じタイミングにする必要があります。なぜなら、前の住宅の「抵当権を消す」と同時に購入した物件に「抵当権を設定する」からです。

売却が決まったとしても、購入する決済日のスケジュールが合わないと融資が受けられない可能性があります。

スケジュール調整をスムーズにするためにも売却と購入を依頼する不動産会社は同じ会社のほうがいいでしょう。「売却」と「購入」の期間や価格の相談をしやすくなりますよ。

 

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住み替えローンを利用できる銀行は？

住み替えローンを扱っている金融機関は大手や地方銀行などが多く、逆にネット銀行では少なくなります。

 

①三井住友銀行「web申込専用住み替えローン」

病気やケガ、自然災害によって住宅ローンの返済が困難になった場合の保障が手厚い。８大疾病保証や共働き夫婦におすすめのクロスサポートを採用。

参照サイト：三井住友銀行　住宅ローン WEB申込専用住み替えローン

 

②りそな銀行「りそな住みかえローン」

「新規購入物件の担保評価額＋最大1,000万円」まで融資可能。変動金利・固定金利選択型の２パターン。団体信用保険料は無料。

参照サイト：りそな銀行　りそな住みかえローン

 

③みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

変動金利・固定金利選択・全期間固定金利のすべての金利タイプを選択可能。産休や育休などのライフイベントによる家計の変化に対応して返済額の増減もできる。団体信用保険料は無料。

参照サイト：みずほ銀行　みずほ買い替えローン商品概要

住み替えローンのシミュレーションを事前にしておこう

実際にシミュレーションして住み替えローンを利用しても無理のない返済計画が立てられるのか確認しましょう。

金利や返済方法によって「毎月の返済額」が異なります。通常の住宅ローンの金利ではないので注意が必要です。

また、住み替えるためには諸費用も「売却」と「購入」のどちらにもかかります。諸費用を資金計画に組み込むことを忘れずにおこないましょう。

まとめ

住宅ローンの残債を一括返済できなくても「住み替えローン」を利用することで新居を購入して住み替えることはできます。

住み替えを成功させるポイントは、できるだけ高く売却し、タイミングを合わせて新居を購入することです。

そのためには、販売価格から資金計画まで相談できる地域に強い不動産会社に依頼することがポイントになります。

住み替えをご検討中の方は「住宅市場」におまかせください。

地域に強い「住宅市場」だからこそ、地域にあった売却方法やご紹介できる物件情報が多数あります。

売却から購入までお客様のことを第一に考え誠心誠意対応いたします。

「住宅市場」は、那珂市を中心としたエリアで活動する地域密着型の不動産会社です。まずはお気軽にご相談ください。