土地を譲渡＝売却した際にかかる税金とは｜お得な節税方法も解説

「土地を売却したら税金がかかるってホント？」

「支払う税金を少なくしたい！節税対策ってあるの？」

 

所有している土地を譲渡＝売却すると税金がかかります。売却してから支払う税金の多さに驚く人もいるかと思います。

そこで今回は、売却した際にかかる税金の内容や計算方法、節税制度をご紹介します。

【コラムでわかること】

• 土地を売却した際にかかる税金の内容
• 税金の計算方法
• 節税に利用できる制度

土地を譲渡（売却）するとかかる税金とは？

土地を売却する際にかかる税金は「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」になります。売却すれば必ず支払うというわけではありません。それぞれ順番にどのような内容なのか、支払う条件なども含めて解説します。

譲渡所得税とは

「譲渡所得税」は売却した際に利益が発生した場合にのみ支払う税金になります。そのため、売却してもマイナスであれば譲渡所得税は課税されません。

また、例えば土地を売却して2,000万円の利益が発生してもそのまま2,000万円が課税対象にはなりません。売却した利益からその土地を購入した費用「取得費」と売却までにかかった費用「譲渡費用」を引いた金額が課税対象になります。譲渡所得税は確定申告して納税します。

計算方法を下記で解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は「①課税譲渡所得×②税率＝③譲渡所得税」になります。

①課税譲渡所得の計算方法

【①課税譲渡所得の計算】

土地の売却価格－(取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

譲渡所得－特別控除＝①課税譲渡所得税

 

「取得費」

売却した土地を購入するときにかかった費用です。土地の購入代金や改良費なども含まれます。取得が相続の場合には、条件を満たせば相続税も加算できます。

 

「譲渡費用」

土地を売却するためにかかった費用です。仲介手数料や収入印紙代も含まれます。

 

「特別控除」

住んでいる家と同時に土地を売却したり、特定土地区画整理事業等のために土地を売却した際に、一定の条件を満たすと特別控除を利用できます。3,000万円の特別控除などになり節税制度として記事の下部で詳しく解説します。

②税率

土地や住宅を所有している期間によって税率が異なります。

所有期間	所得税	住民税	税率の合計
長期譲渡所得（5年を超える）	15％	5％	20％
短期譲渡所得（5年以内）	30％	9％	39％

参照サイト：税額の計算｜国税庁

所有していた年数によって税率が異なるのがわかるかと思います。長期で5年以上所有していたほうが税率が低くお得になります。短期の税率を高くして長期所有の税率を高くしている理由は転売を抑制するためです。

また、2037年までは「復興特別所得税」も納税することになります。復興特別所得税は「基準取得額×2.1%」です。

印紙税とは

土地を売却する際には、売主と買主で売買契約を結びます。印紙税とは売買契約書に貼る収入印紙のことです。収入印紙を契約書に貼ることで納税したことになります。収入印紙は売買契約書の原本に貼るため、買主が原本を保有し売主と仲介の不動産会社はコピーを保有する場合には収入印紙は１枚分になります。収入印紙代は土地を売却した金額によって異なります。

※2022年3月31日までは軽減税率が適用されます。

売買金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円越え5千万円以下	2万円	1万円
5千万円越え1億円以下	6万円	3万円

参照サイト：印紙税額の一覧表｜国税庁

例えば、1,500万円で土地を売却した場合には、印紙税は1万円ということになります。また、売買契約書以外にも課税対象となる書類には収入印紙を貼ります。

登録免許税とは

登録免許税とは土地や住宅の所有者の名義が変わるときに支払う税金です。登録免許税には２種類あり「売主負担」と「買主負担」にわかれます。

買主が支払うのは「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」になります。売主が支払うのは「抵当権抹消登記」です。売却時に住宅ローンが残っている場合になります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、借入額の金額に関係なく一律1,000円です。土地と建物を同時に売却する場合にはそれぞれかかるため2,000円になります。

一般的に登記をおこなうためには司法書士に依頼することになるため、登録免許税とは別に司法書士への報酬もかかります。

土地を譲渡（売却）するときに利用できる節税制度

「3,000万円の特別控除」居住用財産を譲渡

居住用財産なので住宅を売却するときのみ利用できる制度のように思いますが、以下の条件であれば土地売却でも利用できる制度です。3,000万円まで控除されるので売却した利益の税金を大幅に減らしてくれます。

 

【利用できる条件】

• 住んでいた家とともに土地を売却
• 家を解体し、家があった土地を売却（解体してから1年以内、解体後に事業として利用していない）
• 売却する相手が「配偶者」「直系血族」「同族会社」など特別な関係性にないこと
• 前年や前々年にこの特別控除を利用していないこと
• 家に住まなくなって3年を過ぎる年の12月31日までの不動産であること

注意点として「損益通算」「繰越控除」とは併用することはできません。

参照サイト：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

10年を超える場合「居住用財産の軽減税率」

こちらも一定の条件を満たせば土地の譲渡でも利用できます。住んでいた家や解体した家に10年を超えて所有していた場合には税率が軽減されます。

課税譲渡所得税	所得税	住民税	合計
6,000万円以下部分	10%	4%	14%
6,000万円超える部分	15%	5%	20%

 

課税譲渡所得税が6,000万円以下の場合、長期譲渡所得であれば20％の税率だったのが14％まで下がります。税率が下がることで支払う税金も少なくなります。

参照サイト：土地や建物を売ったとき｜国税庁

土地を譲渡して利益ではなく損失した場合は「損益通算」と「繰越控除」

土地を売却したことで「利益」が得られるばかりではありません。土地の価格が値下がることで逆にマイナスになることもあります。これを「譲渡損失」といいます。

「譲渡損失」した場合には、利益が発生しないので譲渡所得税を支払う必要はありませんが、「損益通算」を利用して給料などの収入に応じた税金を減らすことができます。また、「損益通算」を利用しても控除しきれない場合には「繰越控除」を利用することもできます。

 

【損益通算とは】

売却したことで損失した分を給料などの所得＝利益から控除して、課税対象となる所得額を低くすることで支払う税金を少なくすることです。

 

【繰越控除とは】

損益通算で控除しきれなかった損失を最大３年間に渡って利益から控除できる制度です。１年間で損失分を控除できなくても繰越控除を利用できるので安心ですね。

特定土地区画整理事業のための売却の場合「2,000万円の特別控除」

都市計画事業や市街地整備のための計画によって、土地を売却した場合には最大で2,000万円の控除を利用することができます。

相続した土地を売却の場合「取得費加算特例」

土地や住宅を相続した翌日から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一定額を不動産の取得費として加算することができます。売却した利益から取得費を引くことができるので、譲渡所得税を軽減することができます。

参照サイト：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

相続した実家を売却「3,000万円の特別控除」

住んでいた家やその土地を相続した場合、一定の条件を満たすと3,000万円の特別控除を利用することができます。相続した土地を事業用に貸付けていないことなどの条件があります。

参照サイト：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

まとめ

土地を譲渡して利益が出たとしてもそのまま課税対象にならずに、控除できる費用や制度があります。特に居住用として利用していた土地であれば大幅な節税が期待できます。利用できる制度を知ることで税金を恐れずに売却することができますね。

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