知って得する家の買い替えの流れ｜売却と購入どちらが先？

一生住み続けると思っていても、転勤や結婚などライフステージの変化によって住まいの買い替えを検討してる人もいるのではないでしょうか？

 

今住んでいる家を売却して新しい家を購入するのが「買い替え」です。買い替えには今住んでいる家の「売却が先」と新しい家の「購入が先」の2パターンあります。どちらがいいのか迷いますよね。

 

結論からいいますと「売却が先」が一般的です。ですが、それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分の条件にあった売却方法を選択してみてくださいね。

 

今回の記事では、それぞれの特徴や買い替えの流れ、注意点などをわかりやすくまとめました。

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【コラムでわかること】

• 買い替え方法として「売却が先」「購入が先」の特徴やメリット・デメリットがわかる
• 「売却が先」「購入が先」それぞれのオススメの人がわかる
• 住み替えローンの内容がわかる

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「売却が先」「購入が先」のメリット・デメリット

	メリット	デメリット
売却が先	・売却後なので手元に資金がある状態で新居を購入できる ・資金計画が立てやすい ・売却を焦らずにおこなえる	・売却後に仮住まいへの引っ越しが必要になる ・引っ越し費用と賃貸料が余計にかかる ・住みながらの売却のため、内覧時に生活感が出てしまう
購入が先	・じっくりと購入予定の物件を探すことができる ・仮住まい費用など余計な出費がかからない ・引っ越しが１回で住むので楽 ・内覧時のストレスがない	・購入した新居と売却前の家の二重ローン支払い ・売却価格が未定のため、資金計画が立てにくい

 

「売却が先」がおすすめの人

• 住んでいる家の住宅ローンが残っている
• 売却資金を新居購入資金に使用する

一番危惧するのが二重ローンによって毎月の返済が滞ってしまうことです。そのため、住宅ローンが残っている人は売却を先にすることでリスク回避になります。

 

新居で快適に過ごすためにも無理な支払いは避けるほうがよいでしょう。

「購入が先」がおすすめの人

• 住宅ローンを完済している
• 残っている住宅ローンを貯金で完済できる
• 売却によって得た資金を新居購入費用に使用しなくても購入できる

上記のように金銭的に余裕がある人は購入が先をおすすめします。つまり、住宅ローンを完済しているため二重ローンする必要がない人です。このような人は余計な引っ越し費用や仮住まいへの引っ越しも必要ないため、購入が先のほうがメリットが大きくなります。

「売却が先」の流れ

1、自宅の価格の査定依頼

2、不動会社と媒介契約を結ぶ

3、自宅の売却活動を始める

4、内覧や価格交渉

5、売買契約を結ぶ

6、決済　自宅を引き渡す

7、仮住まいに引っ越し

8、賃料を払いつつ新居を探す

9、新居　売買契約を結ぶ

10、決済　新居へ引っ越し

 

売却が先の場合には仮住まいに一時的に引っ越すため費用はかかります。

「売却が先」のメリット

二重に住宅ローンの支払いをする必要がない

売却が先の一番のメリットは、二重ローンの支払いがないことです。「売却が完了している＝住宅ローンの残債がない」状態なので、新居の住宅ローンの１つだけになります。

 

購入が先の場合には、新居と売却予定の家のローンを二重に組むことで毎月の返済額が多額になります。

例：新居の返済額8万円＋売却予定の返済額8万円＝16万円（毎月の返済額）

 

二重ローンでも支払いが困難でなければ問題ありませんが、多くの方は二重の返済に苦しむことが予想されます。

「２カ月～3カ月程度であれば二重の支払いでも耐えられる！」

という人もいるかと思います。

 

しかし、中古住宅は新築住宅とは違い短期間で売却できないケースが多くなります。そのため、自宅の売却前に返済が滞ってしまうリスクが発生します。

売却を焦らずに時間をかけることができる

早急に売却する理由がない限りは、焦らずに余裕を見て売却活動をすることをおすすめします。

売却を焦ってしまうと、購入希望者に対して「絶対に買ってほしい！」という気持ちが出てしまいます。その結果、大幅な値引き交渉を受け、想定より価格を下げて売却することになる恐れがあります。

新居の価格を決めやすくなる

売却価格が確定し手元に現金がある状態で新居の購入を決めることができます。

 

例えば、売却価格2,000万円　新居3,500万円の場合

3,500万円－2,000（頭金）＝1,500万円（住宅ローン）

 

上記のように、売却価格の2,000万円を購入資金に足すことで、住宅ローンを1,500万円組むだけで3,500万円の新居を購入することができますね。

 

住宅ローンをいくらまで組めばいいのかなど、資金計画が立てやすくなります。

「売却が先」のデメリット

仮住まいや引っ越し費用など出費が増える

売却後に新居を購入するため、いったん仮住まいに引っ越し、新居購入後にまた引っ越しするため引っ越し費用が２回分かかります。引っ越し費用以外にも荷ほどきなども２回するため短期間でおこなうと疲れますね。

 

また、仮住まい用の賃料も毎月かかるため「新居を早く見つけよう！」と焦るかもしれません。しかし、売却後に新居を探し始めるのではなく、売却活動と同時に新居も探しておけば焦ることもありません。

 

いくつか新居候補を事前に探しておきましょう。

内覧時の片づけが面倒

売却活動中は住んでいる状態なので、内覧時に部屋の片づけなど面倒な作業があります。ですが、購入予定者の印象をよくするためにも、面倒かもしれませんが内覧前の整理整頓はしておきましょう。整理整頓することでスムーズに売却することができるかもしれません。

「購入が先」の流れ

1、自宅の価格の査定依頼

2、不動会社と媒介契約を結ぶ

3，新居を探す

4、新居　売買契約を結ぶ

5、決済　新居へ引っ越し

6、自宅の売却活動を始める

7、内覧や価格交渉

8、前の家の売買契約を結ぶ

9、決済　前の家を引き渡す

「購入が先」のメリット

内覧時にストレスがない

売却活動を始めるときにはすでに自分たちは新居に引っ越しが完了しているため、内覧時に部屋を片づける必要がありません。

 

また、売却時に室内の写真を情報サイトなどに載せるために撮影しますが、室内にはなにもないため安心して写真を撮ることができます。

引っ越し費用や仮住まいなどの余計な出費がない

購入が先なので引っ越し先があります。余計な手間や費用をかけることがありません。二重ローンする必要がない人は、余計な出費をしないためにも「購入が先」をおすすめします。

「購入が先」のデメリット

二重ローンなど資金面でリスク

現在の家の住宅ローンが完済していないと二重ローンになるため、毎月の返済が多額になります。

資金的に余裕がない人は支払いが困難になりやすくリスクが高くなります。

資金計画が立てにくい

売却資金を「新居の購入資金」や「家具購入費用」などに充てる予定の人は、売却価格が確定しないため資金計画が立てにくくなります。

 

例えば、売却価格予想2,000万円としていたのに、実際の売却価格1,500万円の場合では500万円の差が発生してしまいます。

売却しても住宅ローンの残りがあるときは「住み替えローン」

自宅を売却して住宅ローンが残る場合には「住み替えローン」を利用する方法があります。

例えば、売却価格1,500万円　住宅ローンの残り2,000万円の場合、自宅を売却しても住宅ローンの残りが500万円あります。

 

住宅ローンを残したまま抵当権を外して売却完了することはできないため、残りの500万円を貯金で一括返済するか、住み替えローンを利用することになります。

 

住み替えローンとは、新居の価格が3,000万円であれば通常は3,000万までしか住宅ローンを組むことができませんが、そこに売却後に残った住宅ローン500万円を足して住宅ローンを組む方法です。

計算式：3,000万円（新居）＋500万円（残った住宅ローン）＝3,500万円（住宅ローン）

 

注意点として住み替えローンは、金融機関の審査が通りにくいことです。購入する住宅の価格以上の住宅ローンを組むことで審査が厳しくなります。

まとめ

家の買い替えは、住宅ローンの残りがある場合は「売却が先」、完済している場合は「購入が先」が多くなります。

 

買い替えは、売却と購入どちらもおこなうため通常の購入より考えることややることが多く大変かと思います。一般的に売却も購入もひとつの不動産会社に依頼することで、どちらの状況も把握しやすくスケジュール調整などがしやすくなります。

家の買い替えをご検討中のかたは「住宅市場」におまかせください。

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