不動産お役立ちコラム

【2022年】知って得する住宅ローン減税と贈与税

住宅ローン減税のサムネイル

「税金を安く抑えて住宅を購入したい!」

「子どもの住宅購入をサポートしたいけど、いくらまでなら税金はかからないの?」

 

住宅をお得に購入するためにも「利用できる制度」「いくらまでなら親からの援助が非課税」になるのかなど詳しく知りたいですよね?

そこで今回は、住宅購入時に利用できる「住宅ローン減税」と「親から援助を受けた場合の贈与税」について初心者にもわかりやすく解説します。

【コラムでわかるポイント】

  • 住宅ローン減税の内容がわかる
  • 住宅購入資金を親から贈与された時の非課税枠がわかる
  • 「住宅取得資金贈与」と「還暦課税」についてわかる

2022年以降の住宅ローン減税とは

住宅ローン減税 住宅ローン控除

「住宅ローン減税」「住宅ローン控除」という2つの言葉を聞いた人は多いかと思います。名前は違いますが同じ制度のことを指しています。住宅購入者の金利負担を軽減させ、住宅を購入しやすくし住宅市場を活性化させることが目的です。

住宅ローン減税は2021年末に終了となっていますが、2025年末まで延長されることが2021年12月「令和4年度税制改正大綱」という改正案で閣議決定されています。今後法案が成立することで2022年の4月以降新しい税制が始まる見通しです。

法案は成立することが前提となっていますが、新たに項目や条件が追加されたり、2022年以降の入居であれば遡って改正後の税制内容が適用される方向です。つまり、今後住宅の購入を検討している方は、改正後の住宅ローン減税の内容を確認してみてください。

改正前の住宅ローン減税の特徴

住宅ローン減税

インターネットを検索すると以前の住宅ローン減税の内容が多く記載されています。改正前の内容を確認します。

【改正前の住宅ローン減税の特徴】

  • 10年間の間、住宅ローンの残債に対して「1%」の控除が受けられる
  • 「所得税」から引かれるが、控除しきれない分は「住民税」から引かれる
  • コロナの影響で控除期間が「13年間」に延長している
  • 10年間で「最大400万円」控除
  • 11年目~13年目の3年間で「最大80万円」控除
  • 売主が「個人」の中古住宅の場合10年間で「最大200万円」控除

改正後の住宅ローン減税のポイント

【改正後の住宅ローン減税の主な変更点】

  • 住宅ローン減税の適用期限が「2021年末→2025年末」
  • 控除率が一律「1%→0.7%」
  • 減税期間「コロナの特例なしだと原則10年間→原則13年間」
  • 所得の上限「3,000万円→2,000万円」
  • 控除額の対象となる借入限度額が「住む年によって変更」
  • 控除額の対象となる借入額限度額が「住宅の性能によって変更」

一番注目されているのが控除率の縮小です。住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%に縮小されます。

 

【改正前】

住宅ローンの残債4,000万円×1%=40万円

40万円×10年間=400万円 11年目~13年目最大80万円

13年間で最大控除額480万円

 

【改正後】

住宅ローンの残債4,000万円×0.7%=28万円

28万円×13年間=364万円

13年間で※最大控除額364万円

※住宅の性能によって控除の適用となる借入額が変更となるので最大も変更する

 

最大控除額が480万円から364万円と縮小されますが、このような状況にするためには住宅ローン残債が13年間ずっと4,000万円ある人です。多くの人が最大の控除額を気にする必要はありません。自分が借りた金額でいくら控除されるのかを知ることが大切ですね。

例えば、2,500万円の住宅ローンを借りた人の1年目の控除額は「2,500万円×0.7%=17万5千円」になります。

住宅ローン減税は大変お得に税金が控除されるため、利用できる条件の物件であれば「確定申告」の時に忘れずに申請することが大切です。

今後は購入する住宅の性能がカギとなる

住宅 構造

住宅ローン減税の対象となる借入限度額は、住宅の性能によって異なることになりました。従来の制度と比較してより環境に優しい高性能の住宅に対して優遇されています。住宅ローン減税をお得に利用するためには、購入予定の住宅がどれに当たるのかを事前に確認することが大切です。

住宅の種類 控除の対象となる借入限度額

2022年・2023年入居

控除の対象となる借入限度額

2024年・2025年入居

認定住宅 5,000万円 4,500万円
ZEH水準住宅 4,500万円 3,500万円
省エネ基準住宅 4,000万円 3,000万円
それ以外 3,000万円 2,000万円

 

また、上記のように入居時期が2022年から2024年と遅くなると限度額の上限が大幅に縮小となります。

改正後 住宅ローン減税が受けられる条件

家族 リビング

【住宅ローン減税の条件】

  • 自らが住むこと
  • 床面積が「50㎡以上」所得が1,000万円以下なら「40㎡以上」
  • 中古住宅であれば「昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅」
  • 住宅ローンの借入期間が「10年以上」
  • 合計所得が「2,000万円以下」

床面積が住宅ローン減税の条件になっていますが「住宅市場」がご紹介する那珂市を中心としたエリアにある4LDKの住宅であれば床面積は100㎡前後になるため問題なく受けられます。

贈与で利用できる節税制度

贈与税 親と子ども

親からの贈与最大1,000万円「住宅取得資金贈与の特例」

2021年末にこちらも終了予定でしたが「令和4年度税制改正大綱」で2023年末まで延長されることになりました。

通常、親から無償でお金を貰った場合には贈与税が課税されます。しかし、住宅購入のための贈与であれば最大で1,000万円まで非課税となります。それが「住宅取得資金贈与の特例」です。

 

【非課税の対象となる住宅の種類】

  • 耐震、省エネまたはバリアフリーの住宅 1,000万円
  • 上記以外の住宅 500万円

非課税枠が2021年までは最大で1,500万円までだったのが2022年以降は最大1,000万円に縮小となりました。1,000万円に縮小されましたがそれでも大きな金額です。子どもの住宅購入を十分にサポートできますね。

 

【住宅取得資金贈与の条件】

  • 贈与者は直系卑属(両親や祖父母)
  • 18歳以上
  • 贈与を受ける側の合計所得が2,000万円以下
  • 床面積が「40㎡以上240㎡以下」かつ「2分の1以上が居住スペース」
  • 中古住宅の場合「新耐震基準適合」の住宅

非課税の枠内であれば納税をする必要はありませんが申告は必要です。忘れずに管轄の税務署に申告書を提出しましょう。申告しないと非課税枠の適用がないため贈与税がかかってしまいます。

生前贈与になる暦年贈与は年110万円が非課税

親から子どもへ贈与する金額が毎年110万円までなら税金がかかりません。「住宅取得資金贈与の特例」と違って一度に大きな金額を贈与することはできませんが、毎年110万円以内であれば税金がかからずに子どもをサポートすることができますね。

暦年贈与は「住宅取得資金贈与の特例」と違って税務署に申告する必要もないので制度を利用しやくなります。また「住宅取得資金贈与の特例」と併用することもできます。

2500万円までが非課税の相続時精算課税制度

相続税 計算

「相続時精算課税制度」とは贈与した金額が最大2,500万円まで非課税になる制度です。非課税になるため贈与税はかかりませんが、贈与した人が将来亡くなった際の相続時に加算されて相続税を支払うことになります。

つまり、亡くなった際に3,000万円の相続であっても、そこに相続時精算課税制度を利用して生前に贈与した2,500万円が追加されて、合計5,500万円が相続税の対象となるということです。

税金の支払いが贈与税ではなく相続税になっただけで意味がないような気がしますね。ですが、相続税には「基礎控除額」というものがあります。

「基礎控除額の計算方法」

3,000万円+(600万円×相続人の人数)

 

例えば、子どもが3人いた場合には、3,000万円+(600万円×3人)で4,800万円が控除されます。基礎控除額の範囲内であれば相続税はかかりません。将来的に相続税が基礎控除額の範囲内になりそうな人は相続時精算課税制度の利用を検討してみてもいいかもしれません。

注意点として「相続時精算課税制度」と「住宅取得資金贈与の特例」は併用できますが、毎年110万円が非課税になる「暦年贈与」との併用はできません。

まとめ

住宅を購入する際に利用できる住宅ローン減税の制度や親から贈与を受ける場合に利用できる制度の内容を解説しました。制度を確認し忘れずに利用することでお得に住宅を購入することができますね。

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