不動産お役立ちコラム
土地の売買には消費税はかからない｜課税と非課税項目を徹底解説
土地の売買では金額が大きくなりやすいことから10％の消費税もしっかりと把握しておきたいですよね？
土地は課税対象ではないため土地そのものに消費税はかかりません。ですが、売買する際に課税対象になる項目もあります。
そこで今回は、土地の売買時においての「消費税の項目や支払う税金、仲介手数料の計算方法や売買価格別の一覧表」などをご紹介します。支払う消費税を把握し資金計画を立てる際の参考にして頂ければと思います。
【コラムでわかること】
- 課税および非課税対象の条件
- 土地売買時に支払う具体的な消費税の項目
- 仲介手数料の計算方法と早見表
- 消費税以外に支払う税金
目次
土地の売買では個人でも事業者からでも消費税はかからない
消費税は消費される商品やサービスに課税されます。土地は消費される対象にならないため「個人または不動産会社に売却」しても「個人または不動産会社から購入」しても消費税はかかりません。
消費税の課税対象になる条件とは？
【課税対象になる条件】
- ①国内取引であること
- ②事業者がおこなう取引であること
- ③対価を得ておこなわれること
- ④資産の譲渡や貸付け、役務の提供であること
上記４つの要件を満たす取引が課税対象になります。つまり不動産の売買では、土地はすべて非課税ですが建物の売買であれは「事業者」＝「不動産会社」がおこなう売買であれば消費税がかかるということです。
参照サイト：国税庁 課税の対象
土地の売買で消費税がかかる具体的な項目
【消費税がかかる項目】
| 仲介手数料 | 仲介した不動産会社に支払う成功報酬 |
| 住宅ローンの手数料 | 繰り上げ返済や事務手数料 |
| 司法書士への手数料 | 登記するため |
| 土地家屋調査士への手数料 | 測量するため |
| 建物の売買 | 個人間の売買では非課税だが、不動産会社から購入する場合は消費税がかかる |
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仲介手数料
土地の売買では不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。仲介手数料には「宅地建物取引業法」で上限が定まっています。
【仲介手数料の計算方法】
| 土地の売買価格 | 計算方法 | 仲介手数料 |
| 2,500万円の土地の場合 | (2,500万円×3％＋6万円）×1.1 | 89.1万円 |
【仲介手数料の早見表】
| 売買価格 | 仲介手数料（10％の税込み） |
| 400万円 | 19.8万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
住宅ローンの手数料「事務手数料」と「繰り上げ返済」
住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う「事務手数料」です。事務手数料が無料の金融機関もありますが代わりに保証料を支払ったり金利が高くなる場合があるため注意が必要です。
また、繰り上げ返済する際の手数料にも消費税がかかります。しかし、一部繰り上げ返済の場合「繰り上げ返済手数料無料」の金融機関も多くあります。
司法書士への手数料
売買するためには土地の「所有権移転登記」や「抵当権抹消登記」、「抵当権設定登記」などをおこないます。登記をおこなうためには専門知識が必要になるため司法書士に依頼することになります。報酬には上限や定めはありません。
土地家屋調査士への手数料
正確な土地の面積を測ってから売買します。隣地との境界線をしっかり定めるためにも土地家屋調査士に依頼することになります。測量費は土地の形状や広さによって異なります。
土地付きの分譲住宅には注意が必要
土地付きの分譲住宅を不動産会社から購入する場合、土地には消費税がかかりませんが建物には消費税がかかります。記載されている価格には「土地＋建物」の総額表示が一般的です。
【3,500万円の分譲住宅の例】※価格比率は物件ごとに異なります。
| 土地代 | 1,300万円（消費税なし） |
| 建物代 | 2,200万円（消費税込み） |
| 総額 | 3,500万円（消費税込み） |
注意点として、不動産会社に支払う仲介手数料を計算する場合には建物代の消費税を引いて計算します。上記の例の場合、建物代には10％の消費税が含まれていることから、税抜き価格である2,000万円にしてから計算します。
【仲介手数料の計算】
1,300万円＋2,000万円＝3,300万円
(3,300万円×3%＋6万円）×1.1＝115.5万円（仲介手数料）
土地の売買で消費税がかからない具体的な項目
| 土地の売買 | 個人でも不動産会社との売買どちらとも |
| 住宅ローンの保証料や利息 | 事務手数料とは異なる |
| 火災保険料 | 住宅ローンを組む場合には火災保険に必ず加入 |
住宅ローンの保証料や利息
住宅ローンを契約し金融機関に支払う「保証料」や「利息」には消費税はかかりません。「保証料」と「事務手数料」は似ていますが内容が異なります。「保証料」を無料にしている金融機関は多いです。
火災保険料
火災保険は対価として認められず消費税はかかりません。住宅ローンを契約する場合には「団体信用保険」と同様に「火災保険」への加入は必須になります。
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課税される消費税以外の税金とは？
【支払う税金】
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
印紙税
「売買契約書」に貼る「収入印紙」のことです。売買価格に応じた収入印紙を貼って税金を納めます。収入印紙は原本に貼るためコピーに貼る必要はありません。
そのため、売買契約書の原本は買主、コピーを売主と仲介会社が持つ場合には１枚分の収入印紙を納めることになります。
| 売買金額 | 本則税率 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円越え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円越え1億円以下 | 6万円 |
参照サイト：国税庁 印紙税額の一覧表
登録免許税
登録免許税は登記する際に支払う税金です。登記の内容は土地の売買でも「購入」と「売却」で支払う項目が異なります。軽減税率適用期間での取引であれば「軽減税率」を用いて計算します。
| 種類 | ※軽減税率での計算方法 |
| 所有権保存登記 （建物） |
固定資産税評価額×0.15％ |
| 所有権移転登記 （土地） |
固定資産税評価額×1.5％ |
| 所有権移転登記 （建物） |
固定資産税評価額×0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 借入額×0.1％ |
※軽減税率は登記の内容によって「令和5年3月まで」または「令和6年3月まで」の期間
参照サイト①：国税庁 軽減税率に関するお知らせ
参照サイト②：国税庁 登録免許税の税額表
【購入の場合】
- 所有権移転登記：土地の所有権を売主から買主に移す登記
- 所有権保存登記：土地と同時に建物を購入した場合の建物の保存登記
- 抵当権設定登記：住宅ローンを組んだ場合に借入額を明示
【売却の場合】
- 抵当権抹消登記：住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消
不動産取得税
土地を購入した人が支払う税金です。無償で土地を取得した場合でも支払う税金になります。住宅用地の場合の計算方法は下記になります。
【不動産取得税の計算式】
固定資産税評価額×1/2×3％
※3％の税率は令和6年3月31日まで
参照サイト：不動産取得税 | 税金の種類
まとめ
土地には消費税はかかりません。ただし、土地付き分譲住宅を不動産会社から購入する場合には、建物には消費税が含まれています。
また、土地は非課税ですが売買時に支払う仲介手数料や住宅ローンの事務手数料には消費税がかかりますので、消費税込みの資金計画を立てることが大切です。
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監修者情報
藤井 義光株式会社住宅市場 代表取締役
株式会社住宅市場の代表取締役を務める藤井 義光と申します。当社では、住宅用地や建売住宅、中古住宅など、豊富な住宅情報を取り扱っております。
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