空き家の売却方法や費用、税金を安く抑える方法

「空き家を所有しているがホントに売却できるか不安」

「売却時の費用や税金の支払いが心配」

 

このように空き家を売却したくても分からないことが多すぎて不安に感じている人も多いのではないでしょうか？

今回は、空き家の「売却方法」や「支払う費用」、「税金」に関して初心者にも分かりやすく解説します。売却までの不安を解消できる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。

 

コラムで分かること

• 空き家売却までの手続きの流れが分かる

• 空き家を売却する方法が分かる

• 空き家売却時に支払う費用や税金が分かる

• 空き家売却においての注意点が分かる

 

空き家売却の流れ

空き家を売却するための流れを知ることで、安心して売却活動を始めることができます。

 

①不動産会社に査定依頼

②媒介契約を結ぶ

③売却活動が始まる

④購入希望者と価格や条件を交渉

➄売買契約

上記①～➄までの流れを詳しく解説します。

不動産会社に査定依頼

最初におこなうのが空き家をいくらで売却できそうなのか「査定依頼」し、物件価格を決めることです。

媒介契約を結ぶ

価格が決まったら、売却活動を始めるために「媒介契約」を結びます。媒介契約には３種類あり、それぞれメリット・デメリットがあります。

契約書の種類	メリット	デメリット
一般媒介契約	・複数の不動産会社に依頼することができる ・自分で買主を見つけることができる	・売却活動の報告義務がないため状況を把握しにくい ・レインズへの登録義務ないので、物件情報が広がらない
専任媒介契約	・２週間に1回以上売却活動の報告を受ける ・自分で買主を見つけることができる	・1社のみと契約
専属専任媒介契約	・1週間に1回以上売却活動の報告を受けるため、最も状況を把握しやすい	・1社のみと契約 ・自分で買主を見つけることはできない

 

それぞれメリット・デメリットがあるため、自分の条件にあったものを選択することが大切です。

売却活動が始まる

売却活動は多岐にわたりますが主な活動は3つになります。

①物件情報をレインズや不動産情報サイトに載せる

②チラシ作成

③購入希望者へ説明や内覧対応

購入希望者と価格や条件交渉

購入希望者が物件の内覧後に「価格や条件の交渉」をしてくる場合があります。基本的に交渉は無下に断らず、交渉の場を持つといいでしょう。空き家を解体して更地での引き渡しを希望してくるケースもあります。

売買契約

交渉がまとまったら契約の日程を決めて売買契約をおこないます。契約時に購入者から「手付金」を貰います。

空き家売却方法

空き家を売却する方法は主に３通りあります。それぞれメリット・デメリットがありますが、空き家の状態によってオススメの売却方法をご紹介します。

空き家の状態	空き家の売却方法	メリット	デメリット
築20年以内であれば【中古住宅】	ハウスクリーニングやリフォームして売却	売却価格が高くなりやすい	費用がかかる
築20年以上であれば【古家付き土地】	何もせずにそのまま売却	売却活動を早めに始めることができる	売却価格が安くなりやすい
構造躯体に問題があるなど劣化が激しい状態	解体して更地で売却	古家付き土地より高く売却しやすい	解体に費用と時間がかかる

 

それぞれ詳しく解説していきます。

【中古住宅】空き家をハウスクリーニングやリフォームして売却

ボロボロの空き家をリフォームした結果、無駄に出費が増えてしまったということもあります。しかし、「築20年以内の中古住宅」であれば、キッチンやトイレ、バスなどの水回りをリフォームしたり、ハウスクリーニングしたりすることで内装が良くなり、内覧時の好感度が高くなります。

そのため、売却価格が高くなりやすく、早い段階で購入者を見つけることもあります。

【古家付き土地】空き家をそのままの状態で売却

「築20年以上」の物件は、「古家付き土地」として売却することが多くなります。築20年以上の住宅には価値がほぼなくなるためです。

そのままの状態で売却するメリットは、リフォーム費用や解体費用など余計に支払う必要がないことです。また、すぐに売却活動を始めることができます。

【構造躯体に問題があるなど劣化が激しい状態】解体して土地として売却

劣化が激しく構造躯体に問題があれば、更地として売却する方法が向いています。解体するために費用や時間がかかりますが、空き家がある状態より高く売却しやすくなります。

空き家売却にかかる費用

空き家売却にかかる費用を解説します。

仲介手数料

残金決済時に不動産会社に支払う報酬です。

売買価格	仲介手数料の上限
400万円を超える場合	（売買価格×3％＋6万円）×1.1
400万円以下の場合	18万円×1.1

平成30年1月1日の法改正により400万円以下の空き家に関しては、「仲介手数料＋物件の調査費用」の合計で売買価格に関係なく報酬の上限は18万円（税別）になります。

解体費用

解体費用の目安は「坪数×5万～8万円」です。空き家の「構造」や「広さ」、「立地条件」や「劣化具合」などによっても変動します。複数の会社に見積もり依頼をして事前に確認しましょう。

土地の測量費

物件を購入した時期が古い場合、書類に記載されている面積と実際の面積に誤差が生じることがあります。面積の広さは売却価格に反映されるため、後々のトラブル回避のために正確な土地の面積を測る必要があります。測量は土地家屋調査士に依頼します。価格の目安は「20万～50万円」です。※土地の形状や立地によって差が出ます。

譲渡所得税

売却した結果、利益が出た際に支払う税金です。しかし、売却益が発生しても過去に空き家を購入した費用が上回れば譲渡所得税はかかりません。

例えば、売却価格1,000万円で過去に物件を購入した費用が2,500万円であれば、譲渡所得税はかからないということです。

計算方法を詳しく解説します。

【譲渡所得税の計算方法】
①譲渡所得×②税率=③譲渡所得税

【①譲渡所得の出し方】
譲渡所得= 売却価格 – （取得費 ＋譲渡費用）

・「取得費」は空き家を過去に購入した費用

・「譲渡費用」は空き家を売却するためにかかった費用（仲介手数料など）

 

【②税率】

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年を超える	20.315%

例えば、売却価格4,000万円で取得費3,000万円、譲渡費用100万円の場合には、①譲渡所得=4,000万－（3,000万＋100万）=900万円になります。

所有期間が5年以下とすると、③譲渡所得税=900万×39.63％=約356万円になります。

登録免許税

住宅ローンが残っていた場合に抵当権抹消をするための費用です。売却価格に関係なく土地と建物それぞれに「1,000円」かかります。

司法書士への報酬

住宅ローンの抵当権抹消手続きは司法書士に依頼します。報酬の目安は「1万～3万円」になります。

印紙税

売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。（2022年3月31日まで軽減措置）

売却価格	本則税率	軽減税率
50万超え100万以下	1,000円	500円
100万越え500万以下	2,000円	1,000円
500万越え1,000万以下	10,000円	5,000円
1,000万越え5,000万以下	20,000円	10,000円

 

空き家売却の注意点とは

空き家売却の注意点を解説します。

空き家を自分名義に変更してあるか

空き家の所有者でなければ売却することはできません。そのため、名義変更手続きを事前におこなう必要があります。

また、相続などで兄弟姉妹と共有名義になっている場合には、売却には全員の同意が必要になります。

売却は長期間になる可能性がある

空き家は新築物件と違い売却が長期間になるケースが多くなります。「1年以上」かかることも想定しておきましょう。

それでも「3年以内」の売却が望ましいです。住まない状態になってから3年以内であれば税金の控除や特例を受けることができるからです。

まとめ

空き家を売却するためには費用がかかりますが、所有しているだけでも管理費や固定資産税などのランニングコストがかかってしまいます。物件の状態によって売却しやすい方法が異なりますので査定依頼をして、いくらで売却可能なのか、売却方法は何が適しているのか確認してみてはいかがでしょうか。

 

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