不動産お役立ちコラム
50歳・40歳からの住宅ローン｜年齢による制限や借入目安、注意点を解説
「50歳・40歳からの住宅ローン借入可能額の上限はいくら？」
「定年までに完済できるか心配。借りる前の注意点を知りたい」
上記のような疑問や不安をお持ちの方は、多くいらっしゃいます。
そこで本記事では、50歳・40歳からの住宅ローンについて、事前に知っておきたい「年齢による制限」「借入可能額」「注意点」「住宅ローンの組み方」などについて解説します。
【コラムでわかること】
- 住宅ローンの年齢制限や年齢別の借入可能額
- 50歳や40歳から住宅ローンの注意点
- 定年までに完済できない時の住宅ローンの組み方
目次
50歳・40歳は住宅ローン何年組める？年齢制限を確認！
50歳40歳からでも、住宅ローンを組むことは可能です。
ですが、多くの金融機関で完済時の年齢は「80歳まで」とする制限があります。
50歳の場合、35年間の住宅ローンは組めず、最大で返済期間30年になります。
【年齢が高くなり、返済期間が短い場合のデメリット】
- 借入可能額が少なくなる
- 毎月の返済額が高くなり、家計を圧迫しやすくなる
- 定年後も返済し続ける可能性がある
上記のようなデメリットを最小限に抑えるために、できるだけ早めに住宅ローンを組んで、返済期間を長くすることがポイントです。
では、50歳40歳でも無理なく返済できる借入金額の目安はいくらになるのか、次章で確認しましょう。
50歳・40歳の借入可能額は？借入目安を確認
借入可能額の上限は？
住宅ローン審査では「年齢」「返済負担率（返済比率）」「年収」などを確認し、住宅ローンの借入額を決定します。
借りる人の条件によっても異なりますが、年齢別の借入可能額を確認しましょう。
【年収450万円 80歳完済 金利1.0% 元利均等返済 返済負担率30％の場合】
| 年齢 | 返済期間 | 借入可能額 |
| 40歳 | 35年間 | 3,990万円 |
| 50歳 | 30年間 | 3,500万円 |
| 55歳 | 25年間 | 2,990万円 |
| 65歳 | 15年間 | 1,880万円 |
上記表は、80歳完済でシミュレーションしていますが、実際には定年の65歳くらいまでに完済したいと考えている方が多いかと思います。
その場合、50歳の方でも15年間返済の借入可能額を考慮し、返済計画を立てる必要があります。
では次に、借入額の上限ではなく、無理なく返済できる金額の目安を確認しましょう。
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住宅ローンは、借りる人や金融機関によって異なりますが、年収の8倍や9倍まで借りることができます。
ですが、「借入可能額＝返済できる金額」ではないため、下記表を参考に無理なく返済できる借入額と返済期間をご確認ください。
【1,000万円の住宅ローン】
| 返済期間 | 毎月の返済額 |
| 35年間 | 28,000円 |
| 25年間 | 38,000円 |
| 15年間 | 60,000円 |
【2,000万円の住宅ローン】
| 返済期間 | 毎月の返済額 |
| 35年間 | 56,000円 |
| 25年間 | 75,000円 |
| 15年間 | 120,000円 |
【3,000万円の住宅ローン】
| 返済期間 | 毎月の返済額 |
| 35年間 | 85,000円 |
| 25年間 | 113,000円 |
| 15年間 | 179,000円 |
（上記表はすべて、金利1.0% 元利均等返済の場合です）
返済期間が短くなるほど毎月の返済額が大きくなるため、基本は長期で契約し、余裕ができたタイミングで繰り上げ返済がおすすめです。
また、50歳40歳からの住宅ローンでは、借入額の確認以外にも大切な注意点がいくつかあります。
安心の返済プランを立てるためにも、次章の注意点をご確認ください。
年齢による住宅ローンの注意点
年齢による住宅ローンの注意点を順番に解説します。
- 健康状態が悪いと選べる住宅ローンが限られる
- 疾病保証は年齢制限がある
- 退職金一括返済の注意点
- 年金のみで住宅ローン返済はリスクが高い
- 役職定年による年収減少
健康状態が悪いと選べる住宅ローンは限られる！フラット35は可能
50歳40歳など年齢が高くなるにつれ、「持病を抱えている」「過去に大きな手術経験がある」など、健康に不安を抱く方が増えます。
ここで問題になるのが、多くの金融機関では、住宅ローンを組むために団体信用保険への加入が必須条件ということです。
団体信用保険とは、住宅ローンを借りた人が万が一、「亡くなった場合」や「三大疾病（がん・心筋梗塞・脳卒中）になった場合」に残りの住宅ローンが免除される保険です。
健康状態が悪いと、団信に加入できず、住宅ローンを組めない可能性があります。
ですが、「フラット35」など一部の金融商品は、団体信用保険への加入を必ずしも住宅ローンを組む条件にしていません。
持病を抱えていても内容や金融商品によっては住宅ローンを組めますが、選べる住宅ローンが少なくなる点に注意しましょう。
疾病保証は年齢制限がある
注意したいのが、住宅ローンに付けられる疾病保証です。
3大疾病や8大疾病などの保証には年齢制限があり、とくに50歳を超えると保証を付けられないケースが多くなります。
疾病保証付きの住宅ローンを希望する場合は、何歳まで可能なのか事前に確認しましょう。
退職金で一括返済の注意点
老後の生活もあるため、定年前に完済を目指すのが理想です。
ですが、50歳40歳で住宅ローンを組む場合、退職金での一括返済を前提に住宅ローンを組む方は一定数います。
【退職金で一括返済のメリット】
- 返済期間を長期で契約できるため、毎月の返済額を抑えられる
- 一括返済すれば、定年後に再雇用やバイトをする必要がなくなる
- 利息を減らせる
毎月の返済額を減らせるので、お子様の教育費が高くなる時期でも、家計を圧迫しにくくなります。
ですが、住宅ローン返済はなくなっても毎月の生活費はかかるため、年金受給までの生活資金を残しておくことが大切です。
年金のみで住宅ローン返済はリスクが高い
50歳40歳代から住宅ローンを組む場合、定年後も返済が続く可能性があります。
年金だけで「住宅ローン返済＋生活費」は、生活が苦しくなるリスクが高くなります。
そのため、年金だけを頼りに住宅ローン返済を考えるのではなく、再雇用やバイトなど収入を得ながらの返済が良いでしょう。
役職定年による年収減少
企業によっては、50歳後半ぐらいから役職定年があります。
役職定年することで、大幅に収入がダウンする恐れがあるため、勤め先の社内規定を確認し、収入が減っても返済できるプランを計画しましょう。
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50歳・40歳からの住宅ローンの組み方、定年までの完済が難しい場合はコレ！
親子リレーローン
「親子リレーローン」とは、最初に親が住宅ローンを返済し、バトンをつなぐように子どもに返済債務が引き継がれる住宅ローンです。
【メリット】
- 子どもの年齢に合わせて35年間借りられる
- 借入額を増やすことができる
親子が協力して住宅ローン返済をするため、返済期間を長くでき、毎月の返済額を抑えることができます。
リバースモーゲージ
「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保にしてお金を借りる制度で、55歳や60歳以上などシニア向けローンです。
借りたお金は、「死亡後に自宅を売却して一括返済」します。
定年後に住宅ローン返済が残っている場合、リバースモーゲージに借り換えて返済する方法があります。
また、「リバースモーゲージ型住宅ローン」という、リバースモーゲージと住宅ローンを一体化させた金融商品もあります。
住宅購入資金に使え、元金は死後に自宅を売却し、一括返済できます。
まとめ
住宅ローンは50歳からでも40歳からでも遅くありません。
人生100年時代といわれている近年では、50歳から老後の生活を考えて、住宅購入や住み替えを検討する方も多いです。
ただし、無理なく返済するために、年齢制限や注意点を考慮し、20代30代とは異なる返済計画を立てることが大切です。
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監修者情報
藤井 義光株式会社住宅市場 代表取締役
株式会社住宅市場の代表取締役を務める藤井 義光と申します。当社では、住宅用地や建売住宅、中古住宅など、豊富な住宅情報を取り扱っております。
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