【中古住宅】購入にかかる諸費用をシミュレーション｜相場や安くするコツを解説

中古住宅の購入には、物件価格以外にも仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。

100万円以上することも多いですが安く抑える方法もあります。

そこで今回の記事では「物件価格別の諸費用の相場」や「内訳」、「いつ払うのか」「安くするコツ」などをご紹介します。

 

【コラムでわかること】

• 中古住宅の諸費用はいくらなのか
• 諸費用を払うタイミングや流れ
• 諸費用を安く抑えるコツ
• 諸費用込みのフルローンについて

中古住宅購入の諸費用相場はいくら？

中古住宅の諸費用の相場は物件価格の「6％～13％」程度といわれています。

• 600万円の物件なら「36万円～78万円」
• 1500万円の物件なら「90万円～195万円」
• 2000万円の物件なら「120万円～260万円」

 

また、この諸費用には物件価格の一部になる「手付金」や「頭金」、住むまでにかかる「引っ越し費用」「家具家電の購入費用」は含まれていません。

中古住宅の諸費用はいつ払う？

中古住宅の購入にかかる諸費用をいつ・なにを支払うのかの一覧をご紹介します。

 

【諸費用　いつ払う】	【内訳】
契約時	①    仲介手数料
	②    売買契約書の印紙代
	③    手付金
契約後から決済	④    金銭消費貸借契約書の印紙代
	⑤    住宅ローンの事務手数料・保証料
	⑥    火災保険料・地震保険料
	⑦    団体信用生命保険
	⑧    登録免許税
	⑨    司法書士への報酬
	⑩    頭金
	⑪　固定資産税・都市計画税の精算
決済後の費用	⑫　不動産取得税
	⑬　引っ越し費用
	⑭　家具家電の購入費用
	⑮　リフォーム費用

 

中古住宅購入の諸費用の内訳や費用の目安

①仲介手数料

不動産会社に中古住宅を紹介してもらい、売買契約の成立後に支払います。

【計算方法】

（契約価格×3％＋6万円）×1.1％

 

2000万円の中古住宅なら仲介手数料の上限は「72.6万円」です。

支払うタイミングは「契約時」「決済時」と不動産会社ごとに異なります。

②売買契約書の印紙代

売買契約書の原本に貼る収入印紙です。売買金額によって印紙代が異なります。

令和6年3月31日までの契約書であれば軽減税率の対象です。

 

【契約金額】	【税率】	【軽減税率】
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万超え1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超え5千万円以下	2万円	1万円

 

参照サイト：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 

③手付金

手付金は売買金額の「5％～10％」が目安です。

手付金は契約時に現金で支払うお金になるため契約前に事前に準備する必要があります。

 

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④金銭消費貸借契約書の印紙代

住宅ローンを組む金融機関と結ぶ「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代です。

【契約金額】	【印紙税額】
100万円超え500万円以下	2,000円
500万超え1千万円以下	1万円
1千万円超え5千万円以下	2万円

 

参照サイト：印紙税額の一覧表｜国税庁

➄住宅ローンの事務手数料・保証料

ローンの保証料の目安は「借入金額×0％～2％」です。

保証料が無料な金融機関も多くあります。

事務手数料は2種類あり目安の金額は下記になります。

• 定額型「3万円～」
• 定率型「借入額×1％～3％」

借入金額によってどちらが負担を軽減できるか計算してみましょう。

⑥火災保険料・地震保険料

住宅ローンを組む場合には、火災保険や地震保険への加入を必須としている金融機関がほとんどです。

契約期間は長期契約にすることで総支払額が安くなるためお得です。

	選択期間	費用の目安
火災保険	1年～5年	7万～20万（5年契約）
地震保険	1年～5年	5万～25万（5年契約）

 

火災保険料は補償範囲や建物の構造によって費用が異なります。

⑦団体信用生命保険

団体信用生命保険は万が一住宅ローンを借りている人が亡くなった際に残りの金額の支払いが免除される保険です。

保険料は特約をつけることで金利が「0.1％～0.3％」上乗せになるケースが多くなります。

特約には「がん団信」「3大疾病」「8大疾病」などがあります。

団体信用生命保険は一種の生命保険になるため、保証の内容によっては別で入る保険料を節約できます。

⑧登録免許税

中古住宅購入には下記登記をおこない登録免許税を納めます。

• 「所有権移転登記」前所有者から建物と土地の所有権を移す
• 「抵当権設定登記」住宅ローンを組む場合に担保になる不動産に抵当権を登記

 

【計算方法　本則】

• 所有権移転登記（建物・土地）「固定資産税評価額×2.0％」
• 抵当権設定登記「借入額×0.4％」

ただし、購入時期によっては軽減税率の対象になるため、購入前に最新の情報を確認するようにしましょう。

参照サイト：登録免許税の税額表｜国税庁

⑨司法書士への報酬

登記関係の手続きは一般的に専門家である司法書士へ依頼することになります。

司法書士事務所ごとに報酬金額は異なりますが、目安となる金額は「10万円」前後です。

⑩頭金

頭金は売買金額のうち自己資金で支払う金額で「0円」「50万円」「100万円」など自分で決めることができます。

必ず支払う必要はありませんが、利息の軽減や住宅ローンが通りやすくなるなどのメリットがあります。

⑪固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税を日割りで売主に精算するのが一般的です。

毎年1月1日の所有者に対して税金が請求されるため、所有者が移った日にちからの金額を売主に支払います。

⑫不動産取得税

不動産取得税は毎年支払う固定資産税とは異なり１度だけ支払う税金です。

条件を満たすことで軽減措置や課税標準額からの控除の対象になり節税できます。

2024年3月31日まで軽減措置が適用されます。

【軽減措置の計算方法】

• 宅地　課税評価額×1/2×3%
• 住宅　課税評価額×3％

参照サイト：住宅：不動産取得税に係る特例措置 – 国土交通省 

⑬引っ越し費用

引っ越し費用は「積み荷」「移動距離」「時期」によって異なります。

引っ越しシーズンの「1月～4月」は費用が高くなりやすく、閑散期の「6月～8月」「11月～12月」は安く抑えやすくなります。

⑭家具家電購入費用

賃貸から戸建てに引っ越すと予想以上に家具や家電を追加で購入することが多くなります。

費用を安くするためにはセール時期を狙うことがポイントです。

• 年末年始セール「1月・12月」
• 決算セール「3月」

セール中やモデルチェンジ後の型落ち品を購入することで数万円もお安く購入できる可能性があります。

⑮リフォーム費用

中古住宅のリフォーム費用は、水回り「500万円以内」全体のリフォームなら「1000万円以上」かかる可能性があります。

費用は「リフォームローン」と「住宅ローンに組み込めるタイプ」があります。

また、リフォーム減税制度を上手く利用することで費用を抑えることができます。

詳しくはこちら【2022年】リフォームの減税制度「住宅ローン減税」とは？｜手続きや必要書類、固定資産税も減税 

中古住宅の諸費用をシミュレーション

中古戸建ての諸費用がおおよそいくらになるのかご紹介します。

 

売買価格「3000万円 」「借入金額2000万円」の場合

• 仲介手数料　105.6万円
• 売買契約書の印紙代　1万円
• 金銭消費賃借契約書の印紙代　2万円
• 登記費用や司法書士への報酬　60万円
• 火災保険・地震保険　30万円（長期契約）
• 固定資産税と都市計画税の清算金　10万円
• 事務手数料　保証料　40万円

 

諸費用の合計　248.6万円

実際の費用は金融機関や土地建物の評価額などによっても異なるため、必ず不動産会社の見積もりを確認しましょう。

 

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中古住宅は諸費用込みのフルローンは難しい？

フルローンとは自己資金なしで住宅購入にかかる費用を金融機関から借りることです。

結論からいいますと、中古住宅でフルローンを借りることは難しいです。

担保にする建物が経年劣化しているため、担保以上の融資は金融機関にとってリスクが大きくなるからです。

ただし、金融機関ごとに査定の仕方が異なるため、中古住宅の状態や借入の条件によってはフルローンで借りれる可能性もあります。

中古住宅購入には諸費用を含めた資金計画

中古住宅では本体価格とは別に諸費用がかかり、リフォームする場合には別途リフォーム費用もかかります。

予算に合わせた中古住宅を購入するためにも資金計画や条件をプロの不動産会社に相談しましょう。

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