注文住宅の諸費用は意外と高い？｜内訳やいくら準備すればいいのかシミュレーション

「注文住宅の諸費用はいくら準備すればいいの？」

「自己資金で足りるかな？」

 

上記のように物件価格以外にも支払う諸費用をいくら準備すればいいのか不安に思う人は多いです。

そこで今回は、諸費用で準備すべき費用の目安や内訳、自己資金で払えない場合の対応などについて解説します。

諸費用の基礎知識や押さえておきたいポイントがわかるため資金計画の参考にしていただければと思います。

 

【コラムでわかること】

• 諸費用の目安
• 「土地」「建物」「住宅ローン」にかかる諸費用の内訳
• 諸費用以外に準備する費用
• 諸費用を払えない場合の対応

注文住宅で必要になる諸費用とは？

土地と建物の購入代金以外にかかる費用をまとめて諸費用といいます。そのため、諸費用といっても多くの項目があり支払うタイミングも異なります。

 

注文住宅の具体的な諸費用として下記項目があります。

• 住宅ローンの手数料
• 税金や登記費用
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 建築時に支払う「その他の費用」

 

諸費用は一般的にローンに含めずに自己資金で準備することが多くなります。そのため、物件の購入前に諸費用を含めた資金計画が重要になります。

注文住宅の諸費用の目安

注文住宅の諸費用の目安は、土地と建物代金を合計した金額の「10％～12％」といわれています。

例えば土地が1500万円、建物が2000万円の合計3500万円で建てた場合「350万円～420万円」が目安になります。

上記の目安には、引っ越し費用や家具家電購入費用は含めていません。大型のソファやダイニングテーブル、各部屋のエアコンや照明などご家庭ごとに必要になる費用は異なります。

また、注文住宅建築中に仮住まいが必要になる場合があります。その場合、毎月の賃料や引っ越し費用が２倍かかることも忘れてはいけません。

 

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建物を建築するための費用

ハウスメーカーや工務店に支払う建築費用には下記項目があります。

• 本体工事費
• 付帯工事費
• 別途工事費

 

本体工事費は建築費用全体の「70％」を占めるケースが多くなります。しかし、本体工事だけでは住める状態にはなりません。

給排水やガス工事は付帯工事費として、外構や地盤改良は別途工事費になります。

坪単価は本体工事費のみですが、本体工事費にどの項目を含めるかはハウスメーカーによって異なります。

そのため、坪単価を比較する際には参考程度にしましょう。資金計画する際には総額いくらかかるのか見積書を比較することが大切です。

また、地盤改良は地盤が緩い場合にのみおこないます。緩さのレベルによって改良工事の内容も異なるため費用も「坪単価1万円～6万円」と大きく差があります。

地盤改良だけで「150万円以上」するケースもあるため注意が必要です。

建築時の諸費用の内訳

諸費用として扱う項目をご紹介します。

項目	目安となる費用
設計料	施工費用の10％程度
建築確認の 申請料	10万円～20万円程度
印紙税	建築工事請負契約書に貼る印紙代 2万円程度
登録免許税	「所有権保存登記」「建物表題登記」「抵当権設定登記」 評価額や借入額によって異なる
司法書士へ 報酬	登記手続きの依頼 10万円程度
地鎮祭 上棟式	地域によって差が生じやすい 5万円～10万円程度

参照サイト：印紙税額の一覧表｜国税庁

 

印紙税や登録免許税は軽減措置や特例措置を受けることができます。条件や適応期間は改正するため、契約前に最新の情報を国税庁のHPで確認してみましょう。

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土地購入時の諸費用の内訳

注文住宅を建てる際には土地が必要になります。土地購入時に支払う諸費用は下記項目になります。

項目	費用の目安
仲介手数料	仲介した不動産会社に支払う成功報酬 計算式　(売買価格×3％＋6万）×1.1
印紙税	1万円～3万円程度（令和6年3月31日まで軽減措置）
登録免許税	所有権移転登記 土地の評価額×1.5％（令和5年3月31日まで軽減措置）
固定資産税	固定資産税評価額×1.4%
司法書士への報酬	5～10万円程度
不動産取得税	固定資産税評価額×4％　(原則）

参照サイト：①登録免許税の税額表｜国税庁②登録免許税の軽減措置の内容③不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

 

仲介手数料は仲介が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。仲介手数料は宅建業法で上限が決まっているため、違法に多く請求することは禁止されています。

支払うタイミングは2パターンあります。

• 売買契約時に50％、決済時に50％
• 決済時に100％

不動産会社ごとにタイミングが異なるため、仲介を依頼する際にいつ支払うのか確認しておくと良いでしょう。

また、固定資産税と都市計画税は毎年1月1日の時点で所有している人が1年分をまとめて支払う税金です。

そのため、所有権が移った時点で日割り計算して売主に精算することが一般的です。

住宅ローンの諸費用の内訳

住宅ローンを組む際に金融機関への手数料や火災保険の支払いがあります。

項目	費用の目安
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼る印紙代 2万円～6万円程度
事務手数料	借入額×2.2％程度（定率型） 定額型と2種類ある
保証料	借入額×0％～2％ 保証料0円の金融機関もある
火災保険料 地震保険料	建物の構造や保証内容、一括支払いなどによって異なる
登記費用 抵当権設定登記	借入金額×0.1%　(軽減措置） 令和6年3月31日まで

 

保証料は0円の金融機関も多いですが、代わりに事務手数料や金利に上乗せされているケースもあります。

また、注意点として住宅ローンは土地購入時には実行することができません。そのため、土地をローンで購入する場合には「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用することになります。

 

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諸費用が高くて払えない場合はどうする？

諸費用が高くて自己資金が準備できない場合でも注文住宅の購入を諦める必要はありません。

諸費用を住宅ローンに組み込む方法があります。しかし、物件価格以上の融資になるため金融機関にとってリスクが大きくなります。

そのため、物件価格までを融資の条件としている金融機関が多いです。

ですが、近年では諸費用込みの「オーバーローン」を取り扱っている金融機関も増えてきているため十分検討することができます。

また、住宅ローンに組み込めない金融機関でも「諸費用ローン」として別に取り扱っているケースもあります。

ただし、諸費用ローンは通常の住宅ローンの金利と比べて高く設定されているため利息を多く支払うことになります。

毎月の返済額が上がるため、家計を圧迫しないかシミュレーションすることが大切です。

諸費用とは別に自己資金で準備する項目

諸費用に含みませんが自己資金で準備する費用があります。

項目	金額の目安
手付金	売買金額の5％～10％
頭金	売買金額の10％～20％

 

手付金とは売買契約時に現金で支払うお金です。手付金は契約から決済まで無事に完了することで売買代金の一部になります。

しかし、自己都合によって不当に契約をキャンセルした場合、手付金を違約金として扱われ返金されません。

自己都合の例として「親から住宅購入を反対された」「転勤することになった」などです。

また、頭金は手付金と違い必ず支払う費用ではありません。ライフプランによっては頭金を支払わずに自己資金として手元に残しておく方が良いケースもあります。

しかし、金融機関によっては頭金を多く支払うことで「住宅ローンの審査が通りやすくなる」「金利の優遇措置がある」などのメリットがあります。

注文住宅の諸費用をシミュレーションしてみよう

注文住宅を建てる際には土地や建物代金以外にも多くの諸費用がかかります。総費用はいくらになるか、自己資金でいくら準備すればいいのか事前にシミュレーションすることが大切です。

記事を参考におおまかな費用を計算して備えることもできますが、プロである不動産会社に相談することで資金計画がしやすくなります。

資金計画から土地購入の条件など総合的なアドバイスを受けることで理想の注文住宅建築の近道になるかもしれません。

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