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住み替えで住宅ローン控除を使う方法|2度目の注意点や条件、手続きの仕方を解説
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住み替えや2度目のローンでも、条件を満たすことで、住宅ローン控除を利用できます。
ただし、2024年に住宅ローン控除の内容が変更になっているため、以前の制度と間違えないことが大切です。
本記事では、住み替え時の住宅ローン控除の適用条件や注意点、手続きの仕方などを解説します。
【コラムでわかること】
- 住み替え時の住宅ローン控除の条件や注意点
- 2024年の住宅ローン控除の内容
- 住宅ローン控除の必要書類や手続きの仕方
目次
住み替えで2度目の住宅ローン控除は利用できる?
住み替えの際に、2度目の住宅ローン控除は利用できるのでしょうか?
結論からいいますと、適用条件を満たしていれば、住宅ローン控除は何度でも利用できます。
以前の住宅で10年間の住宅ローン控除を利用していたとしても、住み替えで新たに13年間の住宅ローン控除の利用が可能です。
ただし、以前の住宅を売却して売却益が出た場合、「3000万円の特別控除」などと併用できないため、注意が必要です。
住み替えの住宅ローン控除の内容や条件、注意点について順番に確認していきましょう。
住み替えで住宅ローン控除を利用するには?
住み替えの新居で、住宅ローン控除を利用するための、適用条件をご紹介します。
新築の住宅ローン控除の適用条件
住み替えでも、通常の住宅ローン控除と同様の適用条件です。
【新築の住宅ローン控除の適用条件】
- 新築等の日から6か月以内に居住すること
- 合計所得が2000万円以下であること
- 床面積が50㎡以上
- 合計所得が1000万円以下の場合、床面積は40㎡以上
- 借入期間を10年間以上とすること
参照サイト:国税庁 令和4年以降に居住の用に供した場合
中古の住宅ローン控除の適用条件
中古住宅の住宅ローン控除は、「新耐震基準に適合している」ことが条件になるため、築年数の古い住宅に住み替えする際は、購入前に確認しておきましょう。
【中古の住宅ローン控除の適用条件】
- 中古住宅の取得日から6か月以内に居住すること
- 合計所得が2000万円以下であること
- 借入期間を10年間以上とすること
- 昭和57年1月1日以後に建築された「新耐震基準に適合した住宅」であること
参照サイト:国税庁 住宅借入金等特別控除
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住み替え住宅ローン控除と併用できない特例
住み替えの注意点は、住宅ローン控除と併用できない特例がある点です。
【併用できない特例】
- 3000万円の特別控除
- 買い替え特例
3000万円の特別控除
住み替えで以前の住宅を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。
譲渡所得は「売却価格-(売却時にかかった費用+取得時にかかった費用)」で計算します。
ただし、「3000万円の特別控除の特例」を利用することで、3000万円まで税金はかかりません。
こちらの特例は住宅ローン控除と併用できないため、自身の条件で計算し、節税効果が高いほうを選ぶことがポイントです。
参照サイト:国税庁 譲渡所得の特別控除の種類
買い替え特例
買い替え特例には、2種類あり「売却益が出たとき」と「売却損が出たとき」で利用する特例が異なります。
住宅ローン控除と併用できない買い替え特例は「売却益が出たとき」の特例です。
【売却益が出たときの買い替え特例とは】
売却価格より、住み替えで新たに購入した住宅のほうが高い場合、売却益への課税は行われず、将来売却するときまで課税が繰り延べられる制度です。
参照サイト:国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例
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【2024年】住宅ローン控除の内容
2024年に住宅ローン控除の内容が変更になり、購入する物件の性能によっては、住宅ローン控除が受けられません。
住み替え時でも、こちらの内容が適用されるため、順番にわかりやすく解説します。
住宅ローン控除とは
そもそも、住宅ローン控除(=住宅ローン減税)とは、「年末の住宅ローン残高×0.7%」を「所得税」や「住民税」から控除する制度です。
【住宅ローン控除の計算の例】
3,000万円(住宅ローン)×0.7%=21万円(年間の控除額)
21万円×13年間=273万円(13年間の最大控除額)
新築なら13年間、中古なら10年間の控除が適用される大変お得な制度です。
新築の住宅ローン控除の内容
新築の住宅ローン控除は、2024年に借入限度額が減額し、物件によっては、控除額が0円になります。
ただし、「子育て世帯」と「若者夫婦世帯」が「2024年に入居する場合」には、借入限度額を縮小しないことが、2023年12月に閣議決定されました。
「住宅ローンを利用する世帯」や「入居年」、「住宅性能」によって、適用できる住宅ローン控除の内容が異なるため、注意しましょう。
【住宅ローン控除の借入限度額】
住宅の性能 |
2024年~2025年入居
借入限度額 (最大控除額) |
2024年入居 子育て・若者夫婦世帯の 借入限度額 (最大控除額) |
長期優良住宅
低炭素住宅 |
4,500万
(409.5万) |
5,000万
(455万) |
ZEH住宅 | 3,500万
(318.5万) |
4,500万
(409.5万) |
省エネ住宅 | 3,000万
(273万) |
4,000万
(364万) |
その他の住宅 | 0円 | 0円 |
2024年以降の住宅ローン控除は、新築の場合、原則「省エネ基準適合住宅」以上になります。
住宅ローン控除を利用したい方は、住み替え予定の住宅性能を事前に確認し、省エネ基準以上の物件を検討しましょう。
中古の住宅ローン控除の内容
2024年以降の中古の住宅ローン控除は、下記表の通りです。
【中古住宅の住宅ローン控除】
住宅の性能 |
2024年~2025年入居
借入限度額 |
最大控除額 |
適用期間 |
長期優良住宅
低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ住宅 |
3,000万 | 210万 |
10年間 |
その他の住宅 | 2,000万 | 140万 |
中古住宅は、省エネ基準未満のその他の住宅でも、最大140万円の控除を適用できます。
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住み替えの住宅ローン控除の手続きの仕方
住み替えの新居に住宅ローン控除を適用させるための手続きの仕方をご紹介します。
住宅ローン控除を適用するには「自ら確定申告」する必要があります。
必要書類や流れを確認し、確定申告時にスムーズに申請できるようにしておきましょう。
確定申告の手続き
住み替え先の新居に入居した翌年の「2月中旬~3月中旬」に「地域を所轄する税務署」に確定申告します。
申請方法は、税務署に直接行って書類を提出することも、国税庁のサイトで「e-tax申請」することも可能です。
確定申告書は国税庁のサイト内の手順に沿って、必要な事項を入力するだけで作成可能です。
手続き完了後、約1か月後に所得税の控除分が指定した口座に振り込まれます。
住民税は振り込まれずに、6月以降に控除された住民税を納税します。
確定申告の必要書類
確定申告の必要書類と入手場所をご紹介します。
必要書類 |
入所場所 |
確定申告書 | 税務署・国税庁のサイト |
本人確認書類 | マイナンバーカード・運転免許証など |
登記事項証明書 | 法務局 |
売買契約書 | 契約時に入手 |
源泉徴収票 | 勤務先 |
住宅取得資金に関わる借入金の年末残高証明書 | 住宅ローンを組んだ金融機関 |
住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁のサイト |
確定申告に必要な書類は複数あるため、住宅取得後早めに準備しておくと安心です。
会社員の場合、2年目以降は勤務先に提出する年末調整で住宅ローン控除の手続きを完了させることができます。
まとめ
住み替えでも、条件を満たすことで、通常通り住宅ローン控除を利用できます。
ただし、2024年に住宅ローン控除が変更になっているため、最新の内容を確認することが大切です。
また、売却益が出た場合「3000万円の特別控除」や「買い替え特例」と併用できないため、いくらお得になるのか計算し、節税効果が高い制度を選びましょう。
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