住み替えで住宅ローン控除を使う方法｜2度目の注意点や条件、手続きの仕方を解説

住み替えや2度目のローンでも、条件を満たすことで、住宅ローン控除を利用できます。

ただし、2024年に住宅ローン控除の内容が変更になっているため、以前の制度と間違えないことが大切です。

本記事では、住み替え時の住宅ローン控除の適用条件や注意点、手続きの仕方などを解説します。

 

【コラムでわかること】

• 住み替え時の住宅ローン控除の条件や注意点
• 2024年の住宅ローン控除の内容
• 住宅ローン控除の必要書類や手続きの仕方

住み替えで2度目の住宅ローン控除は利用できる？

住み替えの際に、2度目の住宅ローン控除は利用できるのでしょうか？

結論からいいますと、適用条件を満たしていれば、住宅ローン控除は何度でも利用できます。

以前の住宅で10年間の住宅ローン控除を利用していたとしても、住み替えで新たに13年間の住宅ローン控除の利用が可能です。

ただし、以前の住宅を売却して売却益が出た場合、「3000万円の特別控除」などと併用できないため、注意が必要です。

住み替えの住宅ローン控除の内容や条件、注意点について順番に確認していきましょう。

住み替えで住宅ローン控除を利用するには？

住み替えの新居で、住宅ローン控除を利用するための、適用条件をご紹介します。

新築の住宅ローン控除の適用条件

住み替えでも、通常の住宅ローン控除と同様の適用条件です。

 

【新築の住宅ローン控除の適用条件】

• 新築等の日から6か月以内に居住すること
• 合計所得が2000万円以下であること
• 床面積が50㎡以上
• 合計所得が1000万円以下の場合、床面積は40㎡以上
• 借入期間を10年間以上とすること

参照サイト：国税庁　令和4年以降に居住の用に供した場合

中古の住宅ローン控除の適用条件

中古住宅の住宅ローン控除は、「新耐震基準に適合している」ことが条件になるため、築年数の古い住宅に住み替えする際は、購入前に確認しておきましょう。

 

【中古の住宅ローン控除の適用条件】

• 中古住宅の取得日から6か月以内に居住すること
• 合計所得が2000万円以下であること
• 借入期間を10年間以上とすること
• 昭和57年1月1日以後に建築された「新耐震基準に適合した住宅」であること

参照サイト：国税庁　住宅借入金等特別控除

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住み替え住宅ローン控除と併用できない特例

住み替えの注意点は、住宅ローン控除と併用できない特例がある点です。

【併用できない特例】

• 3000万円の特別控除
• 買い替え特例

3000万円の特別控除

住み替えで以前の住宅を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得は「売却価格－(売却時にかかった費用＋取得時にかかった費用）」で計算します。

ただし、「3000万円の特別控除の特例」を利用することで、3000万円まで税金はかかりません。

こちらの特例は住宅ローン控除と併用できないため、自身の条件で計算し、節税効果が高いほうを選ぶことがポイントです。

参照サイト：国税庁　譲渡所得の特別控除の種類

買い替え特例

買い替え特例には、2種類あり「売却益が出たとき」と「売却損が出たとき」で利用する特例が異なります。

住宅ローン控除と併用できない買い替え特例は「売却益が出たとき」の特例です。

 

【売却益が出たときの買い替え特例とは】

売却価格より、住み替えで新たに購入した住宅のほうが高い場合、売却益への課税は行われず、将来売却するときまで課税が繰り延べられる制度です。

参照サイト：国税庁　特定のマイホームを買い換えたときの特例

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【2024年】住宅ローン控除の内容

2024年に住宅ローン控除の内容が変更になり、購入する物件の性能によっては、住宅ローン控除が受けられません。

住み替え時でも、こちらの内容が適用されるため、順番にわかりやすく解説します。

住宅ローン控除とは

そもそも、住宅ローン控除（＝住宅ローン減税）とは、「年末の住宅ローン残高×0.7％」を「所得税」や「住民税」から控除する制度です。

 

【住宅ローン控除の計算の例】

3,000万円（住宅ローン）×0.7%＝21万円（年間の控除額）

21万円×13年間＝273万円（13年間の最大控除額）

 

新築なら13年間、中古なら10年間の控除が適用される大変お得な制度です。

新築の住宅ローン控除の内容

新築の住宅ローン控除は、2024年に借入限度額が減額し、物件によっては、控除額が0円になります。

ただし、「子育て世帯」と「若者夫婦世帯」が「2024年に入居する場合」には、借入限度額を縮小しないことが、2023年12月に閣議決定されました。

「住宅ローンを利用する世帯」や「入居年」、「住宅性能」によって、適用できる住宅ローン控除の内容が異なるため、注意しましょう。

 

【住宅ローン控除の借入限度額】

住宅の性能	2024年～2025年入居 借入限度額 （最大控除額）	2024年入居 子育て・若者夫婦世帯の 借入限度額 （最大控除額）
長期優良住宅 低炭素住宅	4,500万 （409.5万）	5,000万 （455万）
ZEH住宅	3,500万 （318.5万）	4,500万 （409.5万）
省エネ住宅	3,000万 （273万）	4,000万 （364万）
その他の住宅	0円	0円

 

2024年以降の住宅ローン控除は、新築の場合、原則「省エネ基準適合住宅」以上になります。

住宅ローン控除を利用したい方は、住み替え予定の住宅性能を事前に確認し、省エネ基準以上の物件を検討しましょう。

中古の住宅ローン控除の内容

2024年以降の中古の住宅ローン控除は、下記表の通りです。

 

【中古住宅の住宅ローン控除】

住宅の性能	2024年～2025年入居 借入限度額	最大控除額	適用期間
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ住宅	3,000万	210万	10年間
その他の住宅	2,000万	140万

 

中古住宅は、省エネ基準未満のその他の住宅でも、最大140万円の控除を適用できます。

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住み替えの住宅ローン控除の手続きの仕方

住み替えの新居に住宅ローン控除を適用させるための手続きの仕方をご紹介します。

住宅ローン控除を適用するには「自ら確定申告」する必要があります。

必要書類や流れを確認し、確定申告時にスムーズに申請できるようにしておきましょう。

確定申告の手続き

住み替え先の新居に入居した翌年の「2月中旬～3月中旬」に「地域を所轄する税務署」に確定申告します。

申請方法は、税務署に直接行って書類を提出することも、国税庁のサイトで「e-tax申請」することも可能です。

確定申告書は国税庁のサイト内の手順に沿って、必要な事項を入力するだけで作成可能です。

手続き完了後、約1か月後に所得税の控除分が指定した口座に振り込まれます。

住民税は振り込まれずに、6月以降に控除された住民税を納税します。

確定申告の必要書類

確定申告の必要書類と入手場所をご紹介します。

 

必要書類	入所場所
確定申告書	税務署・国税庁のサイト
本人確認書類	マイナンバーカード・運転免許証など
登記事項証明書	法務局
売買契約書	契約時に入手
源泉徴収票	勤務先
住宅取得資金に関わる借入金の年末残高証明書	住宅ローンを組んだ金融機関
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	税務署・国税庁のサイト

 

確定申告に必要な書類は複数あるため、住宅取得後早めに準備しておくと安心です。

会社員の場合、2年目以降は勤務先に提出する年末調整で住宅ローン控除の手続きを完了させることができます。

まとめ

住み替えでも、条件を満たすことで、通常通り住宅ローン控除を利用できます。

ただし、2024年に住宅ローン控除が変更になっているため、最新の内容を確認することが大切です。

また、売却益が出た場合「3000万円の特別控除」や「買い替え特例」と併用できないため、いくらお得になるのか計算し、節税効果が高い制度を選びましょう。

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