中古住宅購入で失敗しないための注意点と確認ポイントを解説｜優良物件探しに役立つチェックリスト

中古住宅の購入を検討する際は、スムーズに理想の物件探しを進めるための、見定め方を知っておくことが大切です。

今回は、中古住宅の購入前に確認しておきたい注意点や、買うべきではない物件の特徴など、住まい探しで後悔しないための方法を分かりやすく解説します。

優良物件を見極める、内見時の確認ポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

【このコラムでわかること】

• 中古住宅の購入では、築年数や土地の権利、災害リスクなど、事前に知っておきたい注意点を押さえておきましょう。
• 劣化や欠陥のある物件や、違法な改築・増築がないかなど、買ってはいけない物件の特徴を解説します。
• 優良物件探しに役立つ、内見時の「設備」や「構造」のチェックポイントについて紹介します。

中古住宅購入の注意点とチェックポイント

新築に比べてリーズナブルな価格と、実際の間取りや設備、内装を見てから購入が決められるプランが魅力の中古住宅。

既に存在する物件なため、立地環境や近隣の建物、アクセスに関する情報を事前に集めてから選ぶことができるので安心です。

しかし、理想の中古住宅探しを始めるためには、中古物件ならではの注意ポイントを知っておく必要があります。

 

なぜ中古住宅購入に注意が必要なのか

中古住宅は、新築とは違い、ある一定の年数を経過した物件であるため、築年数によっては建物の劣化や老朽化が進んでいる可能性があります。

そのため、新築よりも早い時期にメンテナンスや修復・修繕の必要性が出てくる可能性が高く、その規模や回数によっては、スケジュール管理や費用負担が思っていたより大きくなる場合もあります。

また購入時の中古住宅の条件によっては、住宅ローン控除が受けられないケースもあるため注意が必要です。

購入前には、中古住宅購入のメリットだけでなく、デメリットも理解した上で慎重に検討していきましょう。

 

購入に至るまでの流れと注意点

中古住宅を購入する際は、まず物件探しを行い、物件の状態や価格、契約内容について詳しく情報を集めます。

気になる物件がある場合は、売主や不動産会社に相談して、希望価格や契約条件の交渉を行います。

具体的に商談が進めば、ローンの事前審査や申し込み契約と、購入物件の売買契約を交わします。

契約前の注意点としては、次に紹介するチェックポイントを参考に、「重要事項説明書」と「売買契約書」の内容をしっかりと確認して、分かりにくい点があれば事前に確認しておくことが大切です。

 

購入後に生じるトラブルの可能性

中古住宅を購入した後には、建物の老朽化に伴う修繕費用の出費や居住環境の不具合など、さまざまなトラブルが生じる可能性があります。

以下のチェックポイントをリストにして、契約前に売主や不動産会社と共有して、1つずつ解消していくと安心です。

 

<購入前の物件チェックポイント>

・中古住宅の築年数：

中古住宅の築年数は、構造の耐震性や断熱性だけでなく、設備機器や内装材の経年数を知るのに重要なポイントです。

築年数が古いほど、建物の劣化が進んでいる可能性が高まります。

築30・40年以上の物件は、耐震・断熱補強を兼ねたリフォーム・リノベーション済みの場合もあるので、必ず確認しておきましょう。

 

・売り出された理由：

対象物件がなぜ売り出されているのかを確認することも大切です。

オーナーの事情や物件の問題点、周辺環境の変化など、売り出し理由にはさまざまな要因が考えられます。

購入前に十分な調査を行いましょう。

 

・ハザードマップで災害リスクを回避：

ハザードマップを活用して、気になる物件のあるエリアの災害レベルを確認しておきましょう。

地震や洪水などのリスクが高い地域では、建物の耐久性や安全性をより重視する必要があります。

 

・土地の権利を確認：

戸建て物件を購入する際は、必ず土地の権利に関する調査を行いましょう。

不動産登記簿などを確認し、家屋だけでなく土地の権利や条件についても明確にしておきましょう。

 

・「再建築不可物件」ではないか：

建築基準法や都市計画法によって、再建築が難しい物件があります。

特に過去、違法建築や建築基準法違反のあった物件は再建築が制限されている場合があります。

再建築の可能性をふまえて、事前に確認しておくことをおすすめします。

 

・敷地の境界線の明確さも大切：

隣地との境界トラブルを避けるために、物件の敷地境界線が明確であるかどうかも重要なチェックポイントです。

 

・ホームインペクションを受けている：

専門家によるホームインスペクションを受けることで、建物の状態や修繕の必要性を詳細に把握することができます。

将来、リフォームやリノベーションの予定がある場合、必要な修復・補強内容が分かるのも便利です。

 

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買ってはいけない中古住宅の特徴

続いて、買うべきではない住宅の特徴も押さえておきましょう。

 

劣化や欠陥の形跡がある物件

建物の劣化や欠陥は、購入後の修繕費用や生活の快適性に大きな影響を与えます。

特に、屋根や外壁、基礎部分などの構造的な問題は大きく、補修や補強が難しい場合もあります。

また水回りや配管、電気設備など内部の劣化や老朽化は、暮らしの安全性にも直結します。

 

構造状態に問題がある物件

建物の構造状態に問題がある場合、大規模な補強リフォームやリノベーションが必要になる可能性があります。

基礎部分や柱、梁などの構造要素に亀裂や変形が見られる場合は、建物全体の安定性に影響します。

また、経年劣化や不適切な改修によって生じた建物の傾きやひび割れも注意が必要です。

 

土地や周辺環境に問題のある物件

建物だけでなく、土地や周辺環境にも注意が必要です。

土地の地盤沈下や浸水被害、周辺施設の騒音や公害など、事前調査で分かる問題は避けるようにしましょう。

また、都市計画や建築基準法の制限により、建物の増改築や再建築が困難なケースもあります。

地域の土地利用計画や自治体の施策を確認しておくと安心かもしれません。

 

築年数と耐震基準の関係

築年数が経過した中古住宅は、建築基準法改正後の基準で建てられた物件かどうかを確認しましょう。

特に、昭和50年以前の建物は、現行の耐震基準に適合していないことが多く、耐震性能が不十分である可能性があります。

また地震による被害を最小限に抑えるためには、築年数の確認だけでなく、耐震性能の点検も検討してみましょう。

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内見で優良物件を見極めるコツ

最後に、優良物件を選ぶための内見時の確認事項について紹介します。

 

違法な改築・増築がないか

建築基準法や都市計画法に違反した改築や増築が行われていないかを確認しましょう。

違法な改築がある場合、解体や再建築の費用が発生する可能性があります。

 

外壁・屋根の外部メンテナンス

外壁や屋根の劣化や傷みがないかを確認しましょう。

外部メンテナンスが適切に行われているかが、建物の耐久性や外観美に影響する大切なポイントです。

 

設備の配管・電気配線の取り替え

古い設備や配管、電気配線の劣化がないかを確認しましょう。

水漏れや漏電などの安全性に関わる問題がある場合は修繕が必要です。

 

床の傾き、ひび、雨漏り跡がないか

床が傾いていたり、壁にひび割れや雨漏り跡がある場合は、建物の構造的な問題が考えられるため、しっかりとチェックしておく必要があります。

 

ドアや窓の開閉に問題がないか

ドアや窓の開閉がスムーズであるかどうかも、ストレスのない快適な暮らしを実現させるための重要なポイントです。

また開閉が困難な場合、建物の歪みや不均等な沈下がある可能性も考えられます。

 

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まとめ｜優良中古住宅を見極めるために知っておきたいポイント

中古住宅購入は、ご家族の快適な暮らしを実現させるための大切な大きなイベントです。

新しい生活を満足なものにするためには、購入前の慎重な見定めや事前調査が重要になってきます。

ぜひ、今回紹介したチェックリストを参考に、信頼できる不動産会社のアドバイスを活かしながら、理想の住まい探しを進めてみてください。

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